Вопросы и ответы о покупке недвижимости в Испании

Да. Не нужно быть резидентом или гражданином Испании: иностранцы покупают на тех же условиях, что и испанцы. Обязательно нужен NIE (идентификационный номер иностранца) и, на практике, испанский банковский счёт для платежей и коммунальных счетов.

1. Определяем бюджет, район и тип жилья.
2. Выбираем объект и вносим бронь: объект снимают с продажи на несколько дней.
3. Юридическая проверка: nota simple, обременения, лицензии и градостроительный статус.
4. Договор arras: вносится часть цены, обычно около 10 %.
5. Подписание договора купли-продажи у нотариуса и оплата остатка.
6. Регистрация в Реестре собственности и подключение коммунальных услуг.

NIE — налоговый идентификационный номер, который нужен любому иностранцу для покупки недвижимости, открытия счёта и уплаты налогов в Испании. Его оформляют в консульстве Испании, в отделе по делам иностранцев или полицейском участке в Испании либо через представителя по доверенности. Срок — от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от офиса. Мы подскажем, как пройти процедуру.

Да. Можно выдать нотариальную доверенность доверенному лицу (например, юристу) у нотариуса или в консульстве Испании в вашей стране, чтобы он подписал договор и провёл оформление от вашего имени. Рекомендуем независимую юридическую консультацию и проверку документов на понятном вам языке перед подписанием.

Бронь — небольшой платёж, который снимает объект с продажи на несколько дней, пока проверяются документы. Arras — более крупный задаток, обычно около 10 %: если покупатель отказывается, он его теряет; если отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере (arras penitenciales, если не оговорено иное). Всегда читайте договор, прежде чем вносить деньги.

Это информационная выписка из Реестра собственности: текущий владелец, описание объекта и обременения (ипотека, аресты, сервитуты). Она позволяет убедиться, что продавец действительно собственник и нет скрытых долгов. Выписка должна быть свежей: её запрашивают до брони и ещё раз незадолго до подписания.

Обычно в начале вносится бронь, затем платежи по графику договора во время строительства, а остаток — при сдаче у нотариуса. Суммы, внесённые во время строительства, застройщик обязан обеспечить банковской гарантией или страховкой. Точный график зависит от проекта: попросите его в письменном виде до брони.

Ориентировочно 11–14 % от цены в Валенсийском сообществе.

• Вторичное жильё: налог на передачу имущества (ITP), 10 % по общей ставке.
• Новостройка: НДС 10 % плюс гербовый сбор (AJD) 1,5 %.
• Сверху — нотариус, реестр и оформление, вместе обычно около 1–2 %.

Ставки могут меняться, а в отдельных случаях действуют пониженные: уточняйте их до подписания.

Каждый год: IBI (муниципальный налог на недвижимость, считается от кадастровой стоимости), сбор за вывоз мусора, взносы в сообщество собственников, страховка жилья и коммунальные услуги. Нерезиденты также ежегодно подают декларацию Modelo 210 (IRNR) с условным доходом от недвижимости, даже если она не сдаётся; при сдаче налог платится с дохода. Суммы зависят от муниципалитета и кадастровой стоимости.

В основном налог на прирост капитала (IRPF для резидентов, IRNR для нерезидентов) и муниципальная plusvalía, которая платится в мэрию. Если продавец — нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их налоговой в счёт налога. Могут применяться освобождения и вычеты: по вашему случаю проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

Да, но на условиях, отличающихся от условий для резидентов. Банки обычно финансируют около 60–70 % оценочной стоимости нерезидентам (резидентам — больше), а налоги и расходы на покупку, как правило, не финансируются. Оцениваются доходы, долги и стоимость объекта; срок и ставка зависят от банка и вашего профиля. Разумно получить предварительное одобрение до подписания arras.

Нет. Испания отменила вид на жительство за инвестиции в недвижимость («Golden Visa»): с 3 апреля 2025 года новые заявки не принимаются. Чтобы жить в Испании, нужен другой путь (например, ВНЖ без права работы, рабочая виза, цифровой кочевник, обучение или воссоединение семьи), у каждого свои требования. У граждан ЕС/ЕЭЗ — собственный порядок регистрации.

Оставьте заявку или напишите нам в WhatsApp: мы уточним бюджет, район, тип жилья и сроки и пришлём подборку подходящих объектов. Затем организуем просмотры и сопровождаем вас на всех этапах до подписания.